Een balans vinden: de rol van vakantieverhuur in duurzaam toerisme in Amsterdam

Nu Amsterdam belangrijke besluiten voorbereidt over de toekomst van toerisme, publiceert Airbnb een herziene beleidsvisie. In deze visie roept Airbnb beleidsmakers op tot een meer datagestuurde en proportionele aanpak. Het document is ingediend als onderdeel van de openbare consultatie van de gemeente Amsterdam, in aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen.

Amsterdam kent al enkele van de strengste regels voor vakantieverhuur in Europa en overweegt verdere beperkingen. Airbnb schaart zich achter de doelstelling van de gemeente om de leefbaarheid van buurten te beschermen. Tegelijkertijd dringt Airbnb er bij beleidsmakers op aan om toekomstige maatregelen te baseren op robuust bewijs én de daadwerkelijke oorzaken van toeristische druk.

Airbnb pleit, in het kader van stabiliteit, totdat eerdere stappen geëvalueerd zijn, voor het behoud van het huidige regelgevingskader in gebieden met hogere toeristische druk, terwijl verantwoorde kortetermijnverhuur mogelijk blijft in buurten waar die druk lager is. Deze aanpak kan bijdragen aan een betere spreiding van toerisme en een duurzamere balans tussen toerisme en leefbaarheid.

Bewijs toont beperkte impact van vakantieverhuur

Data laten zien dat kortetermijnverhuur slechts een klein deel vormt van het totale toerisme in Amsterdam. In het stadscentrum vindt maar 2% van alle overnachtingen plaats via Airbnb, en alleen eigen woningen mogen worden verhuurd.

Meldingen van overlast die direct verband houden met vakantieverhuur blijven zeer beperkt. Volgens cijfers van de gemeente Amsterdam waren er in 2024 slechts 530 meldingen gerelateerd aan vakantieverhuur, ongeveer 0,01% van alle geschatte overnachtingen in dit segment. Dit weerspiegelt dat de overgrote meerderheid van hosts en gasten zich verantwoordelijk gedraagt en de regels naleeft.

Verantwoord woningdelen of kortetermijnverhuur ondersteunt bovendien de lokale economie, werkt spreiding van toerisme buiten het historische stadscentrum in de hand en geeft huishoudens een belangrijke aanvullende inkomstenbron.

Airbnb roept op tot nauwere samenwerking en slimmere handhaving
Hugo van Rooijen, Policy Lead Benelux bij Airbnb: “Effectief toerismebeleid begint met samenwerking en onderbouwing. Airbnb werkt al nauw samen met de gemeente om illegale verhuur en overlast aan te pakken, en wij roepen beleidsmakers op zich te richten op datagedreven, proportionele maatregelen en gerichte handhaving waar zich daadwerkelijk problemen voordoen. Wij blijven ons inzetten om samen met Amsterdam de leefbaarheid van wijken te beschermen, terwijl we verantwoorde kortetermijnverhuur voor bewoners behouden.”

Airbnb pleit, in het kader van stabiliteit, tijdelijk, voor het handhaven van de huidige limiet van 30 nachten in gebieden met hogere toeristische druk, zeker eigen woningen die onder een flexibelere regeling zouden moeten vallen, en wijst erop dat Amsterdam al één van de strengste regelgevingskaders in Europa kent. Deze maatregelen dienen daarom op korte termijn te worden geëvalueerd. Verdere generieke verlagingen zouden slechts een beperkt effect hebben op het totale toerisme, terwijl ze onevenredig ingrijpen op verantwoordelijke bewoners.

In buurten met lagere toeristische druk ondersteunt Airbnb het toestaan van verantwoord woningdelen van de eigen woning tot maximaal 60 nachten of meer per jaar. Deze gerichte aanpak helpt bezoekers beter over de stad te spreiden en zorgt ervoor dat regels aansluiten bij aantoonbare lokale omstandigheden.

De volledige visie voor de inspraakronde van de Gemeente Amsterdam is hier terug te lezen:

Evenwichtige regelgeving: de empirisch onderbouwde aanpak van Airbnb voor de escalatieladder

Airbnb wil net als de gemeente de leefbaarheid van de stad verbeteren en overlast verminderen. We dragen graag ons steentje bij aan de inspraakronde van de gemeente Amsterdam, zodat we samen met andere belanghebbenden aan een evenwichtige benadering van toerisme en vakantieverhuur kunnen werken. We willen een betrouwbare partner blijven en tot effectieve, gebalanceerde oplossingen komen die de leefbaarheid van de stad beschermen én recht doen aan de uiteenlopende wensen van bewoners. 

Echte vooruitgang begint met samenwerking. Door inzichten te delen, belangen open op tafel te leggen en gezamenlijk oplossingen te ontwikkelen, kunnen gemeenten en platforms zoals Airbnb effectiever en evenwichtiger beleid realiseren. Airbnb werkt al actief samen met de gemeente, onder meer via handhavingsdashboards en het beantwoorden van informatieverzoeken. We worden daarom graag in een vroeg stadium betrokken bij beleidsdiscussies en gezamenlijke initiatieven. Zo kunnen relevante inzichten en data, waar passend, bijdragen aan effectief en proportioneel beleid. We zetten ons in voor een samenwerking waarin gegevens een centrale rol spelen en werken graag samen aan regelgeving die aansluit bij de aantoonbare impact van verschillende soorten accommodaties.

Wij zijn ervan overtuigd dat verantwoord opgezette vakantieverhuur, zeker als dat op incidentele basis in primaire woningen gebeurt, een positieve bijdrage aan de stad levert. Reizigers beleven de authenticiteit van de stad, toerisme wordt breder over verschillende wijken verspreid en het levert huishoudens een extra inkomstenbron op. Gasten op Airbnb bezoeken vaak winkels en restaurants in de buurt, wat een economische prikkel geeft aan wijken buiten het toeristische centrum.

Tegelijkertijd zien wij ook dat intensieve vakantieverhuur, in woningen die uitsluitend als vakantieverblijf worden geëxploiteerd, in specifieke gevallen bij kan dragen aan een hogere toeristische druk. Daarbij is het belangrijk om breed te kijken, en te zien dat overtoerisme vooral veroorzaakt wordt door andere vormen van toeristische overnachtingen, niet door vakantieverhuur: zo zijn er in het centrum van Amsterdam 15 keer meer hotelkamers dan er aanbod is op Airbnb.

Om effectief samen te werken en bij te dragen aan de doelen van de stad, is een open dialoog essentieel. In dat gesprek willen we helder krijgen welke specifieke beleidsdoelen worden nagestreefd en hoe we daar concreet aan kunnen bijdragen, bijvoorbeeld met inzichten in drukte-hotspots en seizoenspatronen. Binnen de geldende wettelijke en privacykaders verkennen we graag hoe het delen van geaggregeerde gegevens kan bijdragen aan beter onderbouwd, datagestuurd beleid. Daarbij bespreken we welke informatie nodig is, voor welk doel, en hoe deze kan bijdragen aan proportionele maatregelen die aansluiten bij de feitelijke impact en de beleidsdoelstellingen van de stad. 

We hopen dat de gemeente de verbeterde inzichten door deze gezamenlijke benadering gebruikt om gerichte, proportionele maatregelen te nemen. Denk daarbij aan handhaving van de daadwerkelijke oorzaken van overlast, aangepast beleid in gebieden met weinig drukte en onderscheid tussen verantwoord incidenteel verhuur en intensieve verhuur. Op die manier zorgen we er samen voor dat nieuwe regelgeving doeltreffend én gebalanceerd is, maar ook dat verantwoordelijke hosts zich gesteund en gewaardeerd voelen in hun Amsterdamse gemeenschap.

Daarbij is het belangrijk te benadrukken dat de impact van verhuur via ons platform en daarmee, ondanks het belang daarvan, de impact van de door ons voorgestelde maatregelen, beperkt is in verhouding tot andere vormen van toeristische overnachtingen. Slechts 2% van alle toeristische overnachtingen in het stadscentrum wordt via ons platform geboekt. En volgens de eigen cijfers van de gemeente waren er in 2024 slechts 530 meldingen die rechtstreeks verband hielden met vakantieverhuur. Dat komt neer op 0,01% van alle geschatte overnachtingen via vakantieverhuur. We zijn niet verrast door dit lage aantal, want het overgrote deel van onze hosts en gasten handelt zorgvuldig en verantwoordelijk. Ons beoordelingssysteem en het feit dat veel accommodaties de woningen van mensen zijn, dragen bij aan respectvol gedrag van beide kanten. 

Tegelijkertijd begrijpen we dat zelfs een klein aantal incidenten invloed kan hebben op hoe mensen in Amsterdam hun buurt beleven. Daarom blijven we samen met overheden en de sector eventuele problemen aanpakken, zodat de positieve impact van vakantieverhuur zo groot mogelijk is. 

Ons voorstel is om samen een praktische agenda op te stellen. Daarin kan onder meer een gezamenlijk ontwikkelde handleiding worden opgenomen met duidelijke spelregels voor vakantieverhuur, met expliciete aandacht voor omwonenden, zoals het informeren van buren en afspraken over afval en andere leefbaarheidsaspecten. Daarnaast stellen we voor om te werken met pilots, zodat de doeltreffendheid en evenredigheid van nieuwe maatregelen in de praktijk kunnen worden getoetst.

Maatregelen zijn alleen doeltreffend en evenredig wanneer ze aansluiten bij de feitelijke, aantoonbare dynamiek van Amsterdam. We kijken ernaar uit om samen met de gemeente te onderzoeken welke gegevens en inzichten over toerisme, zowel van de gemeente als van Airbnb, het meest relevant zijn. Graag bespreken we met de gemeente de inhoudelijke overwegingen op basis van feiten.

Inhoudelijke overwegingen

1. Causaliteit ontbreekt: De eigen onderzoekers van de gemeente stellen geen causaal verband vast tussen vakantieverhuur, overlast en leefbaarheid. In verschillende wijken ontbreekt een significante correlatie. Waar wel sprake is van correlatie, is het effect beperkt en afhankelijk van de context (bijvoorbeeld in bepaalde wijken in het Centrum en Zuid). En in andere wijken zoals Noord lijkt de correlatie omgedraaid: meer vakantieverhuur leidt tot een hogere sociale cohesie. We begrijpen dat de perceptie van overlast invloed heeft op de leefbaarheid. Om te komen tot een objectiever afwegingskader is het raadzaam om indicatoren op basis van perceptie aan te vullen met objectieve gegevens. Gegevens over incidenten en handhaving, maar ook over alle vormen van toeristische accommodaties, zoals hotels, cruises, campings kunnen een waardevolle bijdrage leveren aan een objectief en volledig beeld. Het is van groot belang om eerst tot zo’n integraal kader te komen voordat strengere maatregelen worden ingevoerd. Alleen met een robuuste empirische basis kan worden vastgesteld wat daadwerkelijk de oorzaak is van overlast in specifieke wijken. Regelgeving die burgers beperkt in het verhuren van hun eigen woning moet proportioneel zijn en stevig empirisch worden onderbouwd. Dit is recent nog benadrukt door de advocaat-generaal in de Smartflats-zaak bij het Hof van Justitie van de Europese Unie. Zonder een dergelijk solide fundament bestaat het risico dat maatregelen als niet-proportioneel worden aangemerkt.
2. Onvolledige indicatoren: Naast vakantieverhuur, worden hotels en andere soorten accommodatie, dagtoerisme, evenementen en het nachtleven niet meegenomen in het bepalen van de waargenomen overlast en toeristische druk. Deze twee variabelen bepalen of er geëscaleerd en gede-escaleerd wordt in de huidige versie van de escalatieladder, en daarmee of vakantieverhuur wel of niet mogelijk is en in welke mate. De facto betekent dit, dat de beslissing of vakantieverhuur mogelijk is, afhangt van factoren waar vakantieverhuur niet of nauwelijks van invloed op is. Het risico is een onvolledig beeld en een aanpak die onevenredig veel invloed heeft op gewone hosts die slechts af en toe verhuren, in plaats van op de belangrijkste oorzaken van de toeristische druk in het stadscentrum. Oorzaken die ontbreken in de huidige escalatieladder. We pleiten daarom voor een brede analyse van de bezoekerseconomie, waarin alle soorten accommodaties en dagtoerisme worden opgenomen. Alleen dan kunnen in elke wijk daadwerkelijk gerichte maatregelen tegen drukte en overlast genomen worden.
3. Proportionaliteit: Elke verlaging van het aantal toegestane nachten voor vakantieverhuur moet proportioneel zijn en direct verband houden met het beperken van overlast. Bij deze rechtvaardiging hoort een aantoonbare proportionaliteit tussen de voorgestelde vermindering en de werkelijke bijdrage van vakantieverhuur aan de totale toeristische druk in de getroffen gebieden. Dit wordt ook benadrukt in het advies van de advocaat-generaal in de Smartflats-zaak. Hoewel vakantieverhuur slechts een klein deel uitmaakt van het totale aantal overnachtingen in centrumwijken (slechts 2% van alle toeristische overnachtingen in het stadscentrum wordt via Airbnb geboekt), zet dit college een enorm zwaar middel in en treft een verlaging van de limiet tot 15 nachten vooral bewoners die zich aan de regels houden. Deze vergaande restricties zorgen ervoor dat de voordelen van verantwoorde vakantieverhuur ook niet tot wasdom komen. Denk bijvoorbeeld aan extra inkomen voor huishoudens, een meer gevarieerd accommodatieaanbod en de aantrekkingskracht op gasten die een authentiek verblijf zoeken.
4. Leren van eerdere aanpassingen: Voordat überhaupt een volgende trede in de escalatieladder genomen wordt, is het belangrijk om de effecten van eerdere beleidsstappen (de eerdere verlagingen van geen limiet naar 60 nachten en vervolgens naar 30 nachten, de registratieplicht en de meldplicht) en samenhang met andere objectieve indicatoren (zoals handhavingsgegevens en verschuivingseffecten  naar bijvoorbeeld hotels, hostels of andere buurten) te onderzoeken. Wij roepen het college daarom op om een evaluatie te publiceren van eerdere stappen: Wat is er veranderd? Waar en waarom? Een dergelijke evaluatie zou een voorwaarde moeten zijn voordat regels mogelijk verder worden aangescherpt. Alleen zo kunnen de meest effectieve instrumenten worden gekozen. Een goede evaluatie van eerdere aanpassingen levert meer solide bewijs voor ons derde punt, de proportionele onderbouwing van beleid.
5. Risico op ongereguleerde vakantieverhuur: Ongereguleerde vakantieverhuur wordt in de hand gewerkt door disproportionele regels. Alles wordt in het werk gesteld om verhuur binnen transparante en conforme kaders aan te moedigen. Maar (te) strenge limieten kunnen onbedoeld tot illegale verhuur buiten officiële platforms leiden, waardoor dergelijke overnachtingen buiten het zicht van de gemeente plaatsvinden. Mensen bieden hun woning bijvoorbeeld aan via informele kanalen, zoals sociale media of privénetwerken, in plaats van via gevestigde, gereguleerde platformen. Daarmee verdwijnt ook de mogelijkheid tot sturing voor de gemeente, is er minder controle en loopt de gemeente mogelijk belastinginkomsten mis. Dit benadrukt het belang van verantwoord delen van woningen binnen proportioneel gereguleerde kaders, want daarmee voorkomen we dat vakantieverhuur in minder zichtbare en minder beheersbare hoeken wordt gedreven.

De limiet van 15 dagen voor een hoofdwoning is niet proportioneel

Incidenteel een hoofdwoning delen via vakantieverhuur geeft huishoudens een extra inkomstenbron en draagt relatief weinig bij aan het totale toeristenvolume in vergelijking met hotels en dagtoerisme. Vakantieverhuur via Airbnb is slechts 2% van het totale aantal overnachtingen in het stadscentrum. Een uniforme limiet van 15 dagen is nadelig voor verantwoordelijke bewoners die zich al aan de regels houden en hun woning slechts af en toe verhuren (bijvoorbeeld tijdens hun eigen vakantie), zonder de belangrijkste oorzaken van overlast aan te pakken.

• Voorstel: Ondanks dat de Amsterdamse regels uitzonderlijk zwaar zijn, is ons voorstel om, in het kader van stabiliteit, voorlopig, de huidige bovengrens van 30 dagen in het stadscentrum en bepaalde buurten te handhaven. Buiten het centrum, waar de druk lager is, wordt de limiet voor hoofdwoningen verhoogd tot 60 nachten per jaar, zodat toerisme beter gespreid wordt over de stad, weg van het centrum. De impact van het beleid en de huidige omstandigheden vragen om een jaarlijkse evaluatie. We adviseren om duidelijke, proportionele grenzen te bepalen, zodat vakantieverhuur goed gereguleerd blijft en bijdraagt aan de doelen van de stad. Niets in dit voorstel moet worden beschouwd als steun voor, wat de facto beschouwd kan worden als, een praktisch verbod op vakantieverhuur.

Constructieve, datagestuurde alternatieven

Om tot doeltreffend en proportioneel beleid te komen stellen we voor om naar robuuste, datagestuurde indicatoren over te stappen. De gemeente, Airbnb en andere partners kunnen samenwerken aan de doelstellingen van de gemeente, maar dan moeten bewijs en transparantie vooropgesteld worden. De belangrijkste onderdelen van deze aanpak zijn:

Bredere en transparantere feitenbasis

Beleidsbeslissingen moeten gebaseerd zijn op een bredere groep indicatoren. Naast de ervaren overlast zijn dat onder meer handhavingsgegevens, meldingen en incidenten, afval- en geluidsoverlastcijfers, de mix van accommodatietypes en schommelingen in het aantal (dag)bezoekers. Als de onderliggende aannames en methodologieën van de indicatoren voor de escalatieladder breder en openbaar zijn, leidt dat tot meer vertrouwen. Daardoor krijgen belanghebbenden beter inzicht in beslissingen. En als interventie nodig is, dan kan dat beter onderbouwd en getest worden.

Gerichte handhaving tegen de belangrijkste overlast

Capaciteit en controle moeten daar ingezet worden waar ze de grootste impact hebben. Dit betekent prioriteit geven aan de drukste locaties die consequent naar boven komen uit objectieve incidentgegevens. Ook kunnen gedragsregels aangescherpt worden, zoals stiltetijden en ander beleid voor nachtelijke overlast. We staan open voor gerichte maatregelen op dit vlak, zoals maatwerk in specifieke buurten. Daarbij is de werkelijke frequentie en aard van de overlast leidend.

Een dergelijke gerichte strategie pakt de oorzaken van overlast aan en past bij de doelstellingen van de gemeente voor kwaliteitstoerisme, in plaats van de last neer te leggen bij bewoners die slechts incidenteel verhuren.

Gezamenlijke monitoring 

We stellen voor om een publiek-private pilot op te zetten om inzichten te delen met de gemeente en, waar nodig, andere autoriteiten en relevante belanghebbenden. Via gezamenlijke monitoring kan de impact van nieuwe maatregelen beoordeeld worden. Met deze aanpak leren we wat werkt en kunnen we op basis van empirische gegevens op tijd aanpassingen doorvoeren. Gezamenlijke monitoring versterkt niet alleen de empirische basis voor toekomstig beleid, maar bevordert ook proportionele regelgeving.

• Bredere en transparantere feitenbasis: Door meerdere indicatoren te gebruiken (handhavingsgegevens, klachten-/incidentenlogs, afval-/geluidsoverlastcijfers, mix van accommodatietypes en schommelingen in het aantal dagbezoekers) en publicatie van aannames en methodologie wordt de basis van beleid robuuster. Beslissingen kunnen daarmee beter onderbouwd en getest worden.
• Gerichte handhaving tegen de belangrijkste overlast: Geef prioriteit aan de drukste locaties (op basis van incidentgegevens), pak mogelijk illegaal aanbod aan en versterk gedragsregels (stiltetijden, een gemeenschappelijke handleiding voor hosts, etc.). Een dergelijke gerichte strategie past bij kwaliteitstoerisme, waarbij overlast wordt aangepakt in plaats van de last neer te leggen bij bewoners die slechts incidenteel verhuren.
• Airbnb staat ervoor open om gezamenlijk te evalueren hoe bestaande handhavingsinstrumenten van Airbnb, die al door de gemeente gebruikt worden, nog effectiever kunnen worden ingezet om illegale of overlastgevende advertenties aan te pakken. We zetten ons blijvend in voor betere handhaving en transparantie, waarbij we voortbouwen op onze huidige samenwerking en gegevensuitwisseling. Door deze instrumenten samen te optimaliseren, kan de gemeente problematische activiteiten nog beter aanpakken en wordt tegelijkertijd de impact op verantwoordelijke hosts tot een minimum beperkt.

Gestructureerde gegevensdeling

Airbnb staat open voor een gestructureerde manier om gegevens en inzichten te delen voor beleids- en handhavingsdoeleinden (bijvoorbeeld over drukke locaties, (seizoensgebonden) patronen, trends), binnen redelijke grenzen en wettelijke waarborgen.